Naiknya Harga Rumah Subsidi Sejalan dengan Kenaikan Indeks Harga Properti

Marine Novita, Country Manager Rumah.com menjelaskan bahwa wacana kenaikan harga rumah subsidi tersebut sejalan dengan parameter yang dimiliki oleh Rumah.com. Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q4 2022, tercatat harga rumah tapak mengalami kenaikan 5,8 persen secara tahunan.

"Selain itu data Rumah.com juga mencatat pencarian properti sepanjang 2022 didominasi oleh pencarian properti kelas menengah atas, dengan harga mulai dari Rp 1 miliar. Jumlah pencarian properti pada harga mulai Rp 1 miliar ini sebesar 56 persen dari total pencarian properti di Rumah.com sementara pencarian properti dengan harga di bawah Rp 300 juta semakin menurun," kata Marine.

Data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) tersebut memiliki akurasi yang cukup tinggi untuk mengetahui dinamika yang terjadi di pasar properti di Indonesia, karena merupakan hasil analisis dari 700.000 listing properti dari seluruh Indonesia, dengan lebih dari 17 juta halaman yang dikunjungi setiap bulan dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti setiap bulannya.

Marine menambahkan bahwa secara umum harga rumah memang meningkat apalagi ditambah dengan kenaikan harga bahan baku dan biaya modal. Para pengembang properti sudah mulai melaporkan dan mengeluhkan naiknya ongkos produksi yang berimbas pada kenaikan harga properti. Kenaikan harga bahan konstruksi bangunan hanya salah satu faktor penyebab kenaikan indeks harga properti.

"Selain itu setidaknya ada dua faktor lain yang mempengaruhi kenaikan indeks yaitu pertama adalah permintaan terhadap properti juga meningkat selama tiga kuartal terakhir mengiringi pulihnya ekonomi dari pandemi dan selesainya beberapa infrastruktur yang memudahkan akses pemukiman. Sementara faktor kedua adalah suku bunga perbankan di mana suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) per Desember 2022 sebesar 5,50 persen," jelas Marine.

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) yang mengatur harga rumah subsidi juga akan memberi kepastian soal pembebasan biaya PPN bagi pembeli rumah subsidi. Jika ada pembebasan PPN maka akan bisa membantu masyarakat apalagi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang menjadi target pasar rumah subsidi.

Kenaikan patokan harga rumah subsisi sendiri diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 49 Tahun 2022 mengenai jenis rumah apa saja yang dapat diberikan fasilitas pembebasan PPN. Dalam PP tersebut juga diatur terkait batasan harga jual yang mencakup rumah susun milik, rumah umum, asrama, rumah pekerja, dan lainnya yang bisa mendapatkan keringanan dari Kementerian Keuangan terkait pajaknya.

Adapun untuk kenaikan patokan harga rumah subsidi diatur sebesar 7 persen. Angka ini masih di bawah usulan kalangan pengembang yang mengusulkan kenaikan mencapai 13 persen kendati beberapa kalangan pengembang juga menyetujui kenaikan sebesar 7 persen ini supaya situasi pasar tetap menarik.

Kenaikan harga rumah subsidi relatif tidak akan mempengaruhi besarnya subsidi yang diberikan oleh pemerintah maupun jumlah unit rumah subsidi karena skema yang ada saat ini membantu likuiditas dalam pembiayaan rumah, bukan subsidi terhadap harga pokok penjualan.

Marine menuturkan bahwa Pemerintah perlu memikirkan skema lain yang membantu lebih banyak kalangan terutama bagi MBR sekaligus untuk mengatasi backlog perumahan di mana menurut data Pemerintah masih cukup besar yaitu sebesar 12 juta keluarga masih belum memiliki rumah di tahun 2022.

"Salah satu skema yang bisa banyak diwujudkan di mana bentuknya tidak harus hak kepemilikan yaitu engan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Satuan Rumah Susun (Sarusun) sehingga masyarakat bisa tinggal di hunian tersebut dalam jangka waktu yang cukup panjang dan dengan biaya yang terjangkau," jelas Marine.

SKBG Sarusun merupakan sebuah konstruksi hukum baru tentang bukti kepemilikan unit hunian berupa rumah susun yang diperuntukkan khusus bagi MBR. Rumah susun tersebut dibangun dengan peran dan partisipasi pihak pelaku pembangunan yang melakukan sewa atas tanah yang dimiliki oleh pemerintah baik berupa Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D) dengan jangka waktu sewa selama 60 tahun.

Setelah rumah susun dibangun, unit-unit tersebut dijual kepada MBR untuk kemudian diterbitkan SKBG sebagai tanda bukti kepemilikan bangunan unit sarusun tersebut tanpa kepemilkan tanahnya. Skema ini memberikan jaminan kepastian bermukim bagi MBR dengan terbitnya sertifikat kepemilikan atas bangunan gedung.

Jakarta dan Surabaya sudah mulai mewujudkan SKBG Sarusun tersebut. Pemerintah DKI Jakarta akan mengupayakan kepemilikan rumah susun (rusun) bagi warga eks Kampung Bukit Duri di Kampung Susun Produktif Tumbuh Cakung. Kepemilikan hunian vertikal tersebut akan diproses dengan skema SKBG Sarusun.

Sementara Pemerintah Kota Surabaya sedang menyiapkan pilot project rumah susun (rusun) dengan skema SKBG. Upaya ini untuk menuntaskan kebutuhan hunian di Kota Surabaya yang saat ini mencapai 12.970 unit. Sehingga penyediaan hunian vertikal yang terjangkau bagi masyarakat dapat dilaksanakan dan segera terwujud di Surabaya melalui skema SKBG Sarusun.

Marine mengungkapkan bahwa tantangan maupun peluang bagi industri properti akan ada di tahun 2023. Kenaikan harga properti termasuk rumah subsidi diprediksi akan terjadi seiring dengan kenaikan biaya produksi dan biaya modal pembangunan hunian. Kenaikan harga properti juga didorong oleh kenaikan suku bunga perbankan.

“Pemerintah baik pusat maupun daerah perlu berkolaborasi untuk segera mewujudkan SKBG Sarusun yang ditargetkan menyasar MBR sekaligus mengatasi backlog perumahan. Hal ini sejalan dengan dengan kuatnya daya tahan ekonomi Indonesia untuk melanjutkan fase pemulihannya di tahun 2023, di mana bisnis dan industri properti di tahun 2023 akan tetap prospektif,” pungkas Marine.